Entidades financieras... ¿Inmobiliarias o rentistas?

Acabo de leer este artículo de invertía.com

http://www.invertia.com/noticias/articulo-final.asp?idNoticia=2473571

En la introducción de este artículo, se está hablando del valor del suelo, cosa que resulta un poco distante de la gente si no conoce la amortización de las empresas. Intentemos verlo con otros ojos. A la hora de construir una casa, el promotor o la familia que quiere edificar tiene que comprar el terrero, el suelo, aunque lo que realmente “vale dinero” es la construcción. De hecho, a la hora de hacer la declaración de la renta, en caso de ser propietario de una casa, lo que se tiene en cuenta es solamente el porcentaje destinado a  la construcción, eliminando el valor del suelo.

Se podría decir que el terreno es inútil a la hora de mirar el precio de una casa. Sin embargo, lo que ha estado subiendo de precio ha sido ese valor, revalorizando el precio de las casas por la zona geográfica (no es lo mismo comprar una casa en Madrid que en Zaragoza, por ejemplo, o en pleno centro de la ciudad y periferia, o incluso entre ciudad y un pueblo relativamente cercano). Este hecho hizo que se financiara también el valor del suelo, por lo que al tener un bien sumamente ilíquido (muy difícil de convertir en dinero), a las entidades financieras les obligan a presentar más provisiones (del antiguo 8% a un 10%, según Basilea III y por la polémica de las Cajas de Ahorros) para hacer frente a posibles pérdidas.

Resultan interesantes las tablas que han puesto al final del artículo, con el nivel de “enladrillamiento” de las entidades financieras. Se puede ver que, aunque tienen una parte importante dotada a provisiones, todavía queda mucho por llegar a un nivel satisfactorio. El problema que presenta esto para las entidades financieras es que esa provisión atenta contra sus resultados.

Las provisiones son una parte negativa en la cuenta de resultados de cualquier empresa, incluidas las entidades financieras.  Digamos que es como decir, para ellas, que están llevándolo a pérdidas, aunque sea solo por medida preventiva. Eso… disminuye sus beneficios.

En el artículo también se habla de que podrían ser los nuevos “rentistas” o, lo que es lo mismo, podrían convertir una parte de su activo a alquilar pisos. En mi opinión, sería interesante. Para mí, persona que vive de alquiler, me da exactamente igual pagar lo que le correspondería a una cuota de préstamo a la entidad financiera que a un propietario que tiene dos casas y alquila una. Lo que no quiero es estar endeudada durante 25-30 años porque me he comprado una casa, pero pagar un alquiler, que sería prácticamente lo mismo, no me parece tan mala idea.

De hecho, algunas entidades ya se han puesto manos a la obra. En más de una, tienen una extensa gama de pisos en sus páginas web, asociados a un préstamo en el que puedes elegir tú el tipo de hipoteca. Esas, actúan como inmobiliarias. Por otro lado, alguna que otra ya ha empezado con la movida del “alquiler de pisos” embargados. Tienen una renta baja, que sería la cuota del préstamo de ese mes.

A la hora de alquilar un piso, tienen que cumplirse varios requisitos: tener inscrito el piso en el Registro de la Propiedad, un contrato de permanencia de un año, y dos meses de fianza. A partir del primer año de contrato, no es necesario volver a establecer otro contrato, sino que no se modifican las condiciones respecto al año anterior, y con avisar con mes y medio de antelación que vas a dejar el piso (o que vaya a vender el piso si es el arrendatario quien lo dice), puedes vivir allí durante el tiempo que quieras.

Por eso mismo, si las entidades financieras se convierten en lo que siempre se ha conocido con el término “rentista” (persona que vive de las rentas), podrían ir disminuyendo el valor de esos préstamos hasta sanear eso por completo.

Ana Chacorrén

JE-SIC

Y el EURIBOR vuelve a subir...

 http://www.euribor.com.es/euribor-hoy/

Resulta impactante ver la subida progresiva y descabellada del EURIBOR. Lo cierto es que a mediados y finales del año pasado, no se tomaba como un valor fiable porque lo estaban manteniendo sujeto porque no se sabía a ciencia cierta si los países estaban creciendo, económicamente hablando.

Sin embargo, el hecho de que a cierre del año 2010, Alemania presentara un Balance positivo y con necesidad de empleo, seguido por Francia, Holanda… y algún que otro país más de la zona EURO, ha hecho que este indicador vuelva a fluctuar bajo “libre mercado” al alza.

Eso, y que la inflación se estaba disparando.

En el caso español… nos vamos a acabar ahogando. Trichet dijo que subiría el EURIBOR, porque la inflación de Europa superaba por poco el 2%, dato que puede ser preocupante por cómo han estado subiendo los precios durante los últimos meses. En el caso de España, la inflación supera el 3%.

Las subidas del EURIBOR deberían parar que subiera la inflación, pero tenemos que recordar que eso significa encarecimiento de los préstamos…

Va a ser un año duro, porque España sigue teniendo que hacer sus deberes… Los impuestos suben porque tenemos que disminuir el déficit público (casi conseguimos el límite impuesto en 2010), el encarecimiento de precios en los productos y la subida de tipos de interés a la hora de dar préstamos… Los españoles tendremos que apretarnos el cinturón este año bastante.

España es un país consumista, donde a casi todo ciudadano le gusta vivir por encima de sus posibilidades… Este año, señores, tendremos que seguir aprendiendo a convertirnos en ahorradores.

Ana Chacorrén

JE-SIC

Hipotecas: novación y subrogación

El otro día estuve comentando un poco en qué consistía un préstamo hipotecario, aunque también dije que iba a poner dos términos que me parecían interesantes. La verdad, es que ahora todavía me parece más interesantes.

¿Por qué? TINSA, un índice de tasaciones inmobiliarias, ha informado que el precio medio de la vivienda ha caído en un 5% sólo en el mes de Enero (respecto a Diciembre), con las bajadas más importantes en la zona Mediterránea. Argumenta que aunque estos años haya bajado su precio considerablemente, este año 2011 va a ser el que más note esa caída de precios. Por ahora, hemos llegado al valor que había en 2004.

Esto se debe, según TINSA, a la desaparición de las deducciones fiscales, además de la crisis por la burbuja inmobiliaria, todo sea dicho.

Por mi parte, creo que es cierto. Hacienda se comporta como un organismo regulador, y hasta el momento, por la mentalidad de los españoles de tener una casa, había premiado a los inversores de su primera vivienda, la famosa vivienda habitual, dejándoles deducirse hasta un máximo de unos 9.015 euros anuales, por cada año de pago de la hipoteca y los respectivos intereses.

Sin embargo, esto se acaba. La extraordinaria subida de precio en las viviendas españolas creó especulación, y la AEAT ha encontrado un mecanismo con el que podría pararla. Por eso, para todo aquel que compre una casa como vivienda habitual, no podrá desgravarse absolutamente nada para el I.R.P.F. (impuesto sobre la renta para las personas físicas).

Hay que hacer una anotación importante: la imposición de leyes nuevas no deroga las anteriores en caso de perjuicio al ciudadano, por lo que los que hubieran comprado una casa a treinta y uno de diciembre del año pasado, podrán seguir quitándose algo de la base imponible de Hacienda.

Por esto mismo, lo que más suele escucharse al hablar de un préstamo hipotecario es el término amortización anticipada (cancelación de parte de la deuda mediante una aportación extraordinaria), para poder llegar al límite máximo de la desgravación y, o bien disminuir la cuota mensual de los años siguientes, o bien disminuir el tiempo que se tarda en pagarla (generalmente se suele dar el primer caso).

Ahora bien, ¿qué es la novación? ¿Y la subrogación?

-Novación: modificación de las condiciones del contrato, de manera que establece nuevas obligaciones, extinguiendo o sustituyendo a las anteriores. En caso de la novación hipotecaria, es un documento público que modifica las condiciones del préstamo hipotecario, siempre que estén de acuerdo ambas partes.

Es muy importante este concepto porque suele producirse cuando los deudores del préstamo hipotecario posee condiciones desfavorables comparándolo con el mercado. Así, se pueden renegociar las condiciones frente al banco. Condiciones que pueden negociarse:

*Modificación del tipo de interés. Ejemplo, cambiar un interés variable a uno fijo.

*Cambio de índice de referencia. Ejemplo de un índice de referencia: EURIBOR

*Realizar ampliaciones de capital. Ejemplo: refinanciar la deuda.

*Implementar reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización. Ejemplo: amortización anticipada.

Hay que tener en cuenta que estos cambios llevan una serie de gastos, que están fuera de las comisiones bancarias, como puede ser los gastos de notaría, tasación, registro de la propiedad… que tienen unos límites.

-Subrogación: operación de cambio de la hipoteca, que puede ser de dos tipos:

*Cambia la entidad financiera, con objeto de abaratar esa deuda a través de una disminución del tipo de interés, generalmente.

*Cambia el deudor, por ejemplo, porque se vende la propiedad, de forma que el comprador se convierte en el nuevo pagador del préstamo hipotecario.

De la misma forma que en la novación, esto acarrea una serie de gastos, como pueden ser los de notaria, registro y gestoría, a parte de la comisión de subrogación cobrada por la entidad.

Ana Chacorrén

JE-SIC

El Euro

El otro día, estaba teniendo una discusión con unos amigos sobre esta moneda: el euro. Uno me preguntó que, si era más fuerte el euro que el dólar, por qué se cogía este último en vez al meterse en terrenos internacionales.

De ahí la conversación fue derivando a por qué España había adoptado esa moneda, si había sido una buena elección o nos habíamos equivocado (por lo que pasa ahora con la crisis), por qué Inglaterra no la había adoptado…

Después de estar investigando un poco… me parece coherente compartir esto con vosotros, que supongo estaréis tan interesados como yo.

Lo primero, creo que vendría bien decir que el dólar se elige como moneda de referencia en mercados internacionales por la antigüedad, y por el simple motivo de que los EUA (Estados Unidos de América) han sido durante mucho tiempo la primera potencia mundial, y por sus multinacionales, obviamente. Es una moneda fuerte, aunque ahora quieran depreciarla (disminuir su valor) para que sus precios sean más competitivos que en el resto del mundo y, por tanto, sean potenciales exportadores y disminuyan su importación al máximo.

Con respecto a España… Todo empieza cuando entró en la Unión Europea. 

Desde principios de los 60’s , el gobierno de Franco solicitó la incorporación de España en la CEE (Comunidad de Estados Europeos), con el fin de conseguir los beneficios comerciales que tenían ese conjunto de países. Sin embargo, no era un simple acuerdo de supresión de aranceles aduaneros, sino que exigía homogeneidad política, o lo que es lo mismo, democracia.

Por eso, una vez finalizada la dictadura franquista, los gobiernos de Suárez y Calvo Sotelo solicitaron el ingreso, apareciendo otras dificultades. Ya no eran políticas, sino económicas. Su estructura económica chocaba con los intereses de los europeos (especialmente en agricultura y pesca), así como problemas internos de la comunidad y por las consecuencias económicas de la crisis del 73. Por eso, pasaron 8 años hasta que por fin fue admitida dentro de la Unión Europea.

Hace 25 años, desde el 1 de Enero de 1986, nos convertimos en país miembro de pleno derecho de la CEE. Fueron negociaciones difíciles, y España tuvo que aceptar unas condiciones excesivamente duras: un largo periodo transitorio para los sectores españoles más competitivos, o para las cuestiones en las que los estados miembros anteriores pudieran verse perjudicados. Por eso mismo, la libre circulación de los trabajadores no fue admitida hasta 1993, y la desaparición de aranceles para productos agrícolas generales fue progresiva, y lenta.

Sin embargo, España consiguió crecer con rapidez gracias a su entrada en este tipo de convenio, además de conseguir largos plazos para el desarme arancelario en el sector industrial, establecer entidades bancarias y de seguros, y para la liberalización de los monopolios fiscales (petróleo y tabaco, principalmente).

Se puede decir que el balance entre ventajas e inconvenientes ha sido positivo para España, porque su incorporación supuso tener que adaptarse a un mercado más competitivo que el español, y en ese esfuerzo, España ha conseguido su definitiva modernidad, no solo desde el punto de vista económico.

Desde el punto de vista político, el gran reto de España desde 1991 (una vez se firma el Tratado de Maastrich) y la obsesión de las clases dirigentes españolas era lograr la convergencia con Europa (disminuir el GAP, o brecha económica entre los países más ricos y los más pobres). Consistía en cumplir los criterios de inflación, tasas de interés, deuda pública y gasto del Estado acordado en dicho Tratado.

España era un país inflacionista, demasiado inflacionista, y había devaluado su moneda en dos ocasiones (sobre todo en la crisis del 92), por lo que había inflado ese porcentaje. Sin embargo, cumplió los criterios y entró en mayo de 1998 en la Unión Monetaria Europea, adoptando el Euro como moneda común. En aquel momento, se consideró una cosa: España había cogido el tren de la integración europea (de hecho, las palabras de Ortega y Gaset fueron “España era el problema, y Europa la solución”).

Ahora bien, ¿qué requisitos había que cumplir para entrar en la Unión Monetaria Europea?

-Tasa de inflación: no puede ser superior al 1,5% con respecto a la media de los tres estados de la Eurozona con menor inflación durante el año precedente al examen de la situación del país que quiere ser admitido.

-Tipo de interés nominal a largo plazo (muy ligado al anterior): no debe ser superior en un 2% a la media del TDI (tipo de interés) nominal a largo de los tres estados con menores tasas de inflación, como en el punto anterior, durante el año precedente al examen.

-Finanzas gubernamentales: el déficit presupuestario de las administraciones públicas no puede exceder el 3% del PIB, aunque pueden admitirse siempre y cuando se mantenga cercano a esta proporción y se prevea que va a disminuir próximamente. Por otro lado, la Deuda Pública no puede representar una cantidad mayor al 60% del PIB (criterio generalmente omitido porque en el momento de crear el Euro muchos estados no lo cumplían)

-Tipo de cambio: su moneda debe participar en el Sistema Monetario Europeo (SME) sin ninguna ruptura (inestabilidad de la moneda por cambios radicales en el tipo de cambio, o lo que es lo mismo, volatilidad en su precio) durante los dos años precedentes al examen de la situación, y sin tensiones graves. Además de no haber devaluado su moneda unilateralmente durante el mismo periodo.

Como nota de interés, puedo decir que España estuvo a punto de no entrar en este sistema monetario por su elevada inflación, pero hizo bien sus deberes y al final lo consiguió. Sin embargo, y por mucho que les pese a los ingleses, ellos no entraron por lo que siempre se ha comentado (después de todo, cada uno cuenta la historia como quiere). Me he metido en varias páginas y en todas ponía “Los ingleses prefirieron mantener su moneda porque era fuerte”, “Los ingleses son como son, y tienen siempre que estar a otro nivel”, etc… Pues me temo, queridos lectores, que los ingleses no cogieron el euro como moneda nacional porque no les dieron opción.

Puede que tuvieran otros motivos aparte, que no lo niego, pero no cumplían ni los requisitos de inflación ni de finanzas gubernamentales. Inglaterra tiene una elevada tasa de inflación, como suele ser el problema español, pero aparte su deuda pública ha sido bastante grande, por lo que tienen que tener una moneda “fuerte” con la que conseguir más margen al exportar.

Como siempre, tener una moneda “cara” puede acarrear cosas buenas y malas, pero eso depende de la política de cada zona.

Con respecto a mi última pregunta, si ha sido una buena elección meternos en este sistema monetario o no… Es difícil encontrar una respuesta acertada.

Por una parte, podría decir que si siguiéramos con nuestra amada peseta  y el Banco de España siguiera en manos del gobierno en vez de ser un organismo privado, sería muy fácil para el Estado darle a la maquinita de “hacer dinero”. Pero eso solo traería problemas a largo plazo.

¿Por qué? El hecho de que apareciera dinero de la nada nos daría liquidez, no lo niego, pero ese exceso de dinero generaría la temida inflación, por lo que a corto plazo nos daríamos cuenta de que con ese dinero… no podríamos comprar tan apenas. Ese es uno de los motivos por los que Trichet es tan obstinado y severo con las subidas del Euribor (hay que notar que el Euribor es una media de varios países, tiene que tener en cuenta a todos).

Además, esa devaluación de la moneda, provocada por haber más dinero en el mercado del que debe haber, haría que en un principio pudiéramos exportar más, pero volvemos a lo mismo, no valdría tanto para los exportadores, por lo que nuestros precios no serían competitivos. Para obtener resultados las empresas se verían obligadas a subir su precio, volviendo al principio.

Por esto, yo diría que fue una elección acertada. Tenemos la facilidad de poder hacer comercio internacional con una divisa que el resto de los países quiere, porque es fuerte y abunda en el mercado (cosa que no creo que ocurriera con la peseta, las empresas tendrían que cambiar sus divisas y perderían bastante dinero en el proceso). Lo malo de tener una moneda tan fuerte, es que nuestros precios resultan más caros que los chinos, o los estadounidenses, por lo que vemos minadas nuestras exportaciones.

España es un país que suele importar mucho más de lo que exporta en productos, pero que exporta mucho más en servicios (principalmente por el turismo). Ahora, Alemania quiere contratar a ingenieros españoles, mediante un tratado para suplir sus necesidades de empleo y que en España disminuya la tasa de paro (habrá menos residentes). A lo que quiero llegar es que a España todavía le queda mucho por recorrer, ser más competitivos en el sector industrial, para poder intentar correr con los que van en cabeza, y no conformarse con ir en la cola. El “ya lo inventarán otros” ya no es lo que se lleva, es algo que podemos ver a simple vista.

Y es que, aunque tengamos una moneda fuerte, si no somos competitivos, somos un país débil.

Ana Chacorrén

JE-SIC

Hipoteca: préstamo y devolución

¿Qué es una hipoteca? En el lenguaje de calle, es un préstamo de una cantidad sustanciosa para comprar, casi siempre, una casa.

En términos financieros (o mejor dicho, bancarios), el préstamo hipotecario tiene dos factores:

1.Préstamo-> cesión de dinero durante un periodo de tiempo.

2.Hipotecario-> bien sobre el que se realiza.

Actualmente ha habido mucha polémica, sobre todo con una sentencia judicial contra el BBVA. Para todo aquel que no esté enterado, la ley vigente establece que, si un banco no cobra una deuda (al que le han prestado ese dinero entra en mora), se quedará con el bien hipotecado, y atacará contra el patrimonio presente y futuro del moroso hasta que la deuda quede saldada.

La polémica ha surgido porque un juez dictó sentencia contra esta ley, argumentando que con la ejecución (venta por subasta, si lo vendía por debajo del valor de la deuda) era suficiente. Intentemos verlo con ojos críticos…

Primero, ¿de qué depende que las entidades de crédito den préstamos?

-Capacidad de pago: ¿puede la persona devolver el dinero que le dejan? Existe ese riesgo.

-Garantías: bien sea el inmueble (inmovilizado), salario, seguros, avales…

Segundo, ¿por qué se había considerado la banca española como la más solvente de todas? Aquí hay que meternos un poco en historia… Cuando estalla la crisis en Estados Unidos, más de un país tiene que intervenir y nacionalizar a sus propios bancos, mientras que en España, durante estos dos años de crisis que llevamos ya (empezando el tercero), no se había puesto un solo euro del Estado. Ahora, la cosa es distinta… El miedo de que España pueda quebrar ha hecho que la desconfianza en su sistema financiero se tambaleara, impidiéndole el crédito.

Eso, además de que la crisis española ha sido inmobiliaria (España construyó más pisos que Alemania, Francia e Italia juntos…) ha incrementado ese riesgo y, por tanto, el miedo, de forma que como no pueden conseguir financiación internacional, se dedican a cogerla mediante sus clientes, a tipos de interés muy elevados (cuando estás pagando los depósitos de los clientes –o plazos fijos- al 4% y los préstamos están al 2,5%... el banco pierde dinero), pero lo cierto es que la banca española necesita liquidez, y por eso se ve obligada a hacerlo.

Así que la pregunta que se hacen ellos es, ¿por qué si presté 200.000€ para comprar una casa que ahora vale 140.000, y me deben a mí 170.000… voy a perder 30.000€? Y más importante, ¿voy a prestar a alguien que no me lo puede devolver?

Tercero, ¿en qué se diferencian las garantías de Estados Unidos a las españolas?

-USA: si no puedes pagar, el banco se queda con el piso. FIN.

-España: si no puedes pagar, se saca a subasta tu piso. Si lo vendes por más, abonas la diferencia (el banco solo quiere cobrar el dinero que es suyo), si se vende por menos, deberás hacerte responsable con tu propio patrimonio hasta que pagues el último céntimo.

Esa diferencia hace que un americano comprara una casa porque casi le estaban suplicando que lo hiciera, mientras que un español… debe atenerse a las consecuencias de sus propias decisiones.

En mi opinión, se han hecho cosas mal, y todos han sido culpables, para qué negarlo. Por un lado, el constructor, que se endeudaba y vendía el ladrillo a precio de oro. Por otra parte, el ciudadano que quería vivir por encima de sus posibilidades pidiendo préstamos para una o dos casas. El banco, por ver una forma fácil de enriquecerse (total, los pisos se estaban revalorizando, ¿no?), y por último, el Banco de España, por no hacer un seguimiento más exhaustivo mediante sus auditores.

Con Basilea II se hablaba de un core capital del 6%. El core capital es el dinero que el banco debería tener, por así decirlo, en sus arcas, para poder hacer frente a sus deudas. Su hucha. Cuanto más riesgo, más dinero en la hucha que no se puede mover… Ahora, con Basilea III, ha subido a un 8%.

Sumemos información:

-Más provisiones, por si ocurre algo malo y un cliente no me paga, poder sacar dinero de la hucha sin sufrir pérdidas.

-Liquidez (conseguir que me presten dinero, ya sea por ampliaciones de capital en el IBEX35, por depósitos, préstamos interbancarios –entre bancos-, etc…) para poder darle a mis clientes el dinero que me soliciten.

Si se ve al banco como una empresa, tienes que pensar que debería dar beneficios. Además, hay que tener en cuenta también otra cosa. En los bancos se guardan los ahorros de todo ciudadano de un país… ¿Por qué deberían pagar los que tienen un dinero ahorrado porque otros no paguen sus deudas?

La polémica ha surgido por esto, al igual que por el dinero que ha metido el Estado y el FROB. Muchos han dicho que los bancos siempre tienen suerte, que no dejarán de cobrar, y que sino el Estado les dará dinero para que saneen sus cuentas.

Bueno, se debería pensar que el dinero que les deja el FROB, por ejemplo, son unos préstamos que tienen que devolver al 7%, por lo que no es exactamente gratis, además de tener que cumplir un montón de características bastante rígidas… El dinero, para las entidades de crédito, tampoco es gratis. Ponte en su situación, ¿darías créditos? ¿Darías hipotecas? O, en cambio, ¿te dedicarías a intentar cobrar primero lo que tienes pendiente para poder dejar más?

Sé que ha quedado un poco abierta, así que la próxima entrada intentaré completarla con un par de términos que son importantísimos en este tipo de préstamos: la novación y subrogación.

Ana Chacorrén

JE-SIC