El otro día estuve comentando un poco en qué consistía un préstamo hipotecario, aunque también dije que iba a poner dos términos que me parecían interesantes. La verdad, es que ahora todavía me parece más interesantes.
¿Por qué? TINSA, un índice de tasaciones inmobiliarias, ha informado que el precio medio de la vivienda ha caído en un 5% sólo en el mes de Enero (respecto a Diciembre), con las bajadas más importantes en la zona Mediterránea. Argumenta que aunque estos años haya bajado su precio considerablemente, este año 2011 va a ser el que más note esa caída de precios. Por ahora, hemos llegado al valor que había en 2004.
Esto se debe, según TINSA, a la desaparición de las deducciones fiscales, además de la crisis por la burbuja inmobiliaria, todo sea dicho.
Por mi parte, creo que es cierto. Hacienda se comporta como un organismo regulador, y hasta el momento, por la mentalidad de los españoles de tener una casa, había premiado a los inversores de su primera vivienda, la famosa vivienda habitual, dejándoles deducirse hasta un máximo de unos 9.015 euros anuales, por cada año de pago de la hipoteca y los respectivos intereses.
Sin embargo, esto se acaba. La extraordinaria subida de precio en las viviendas españolas creó especulación, y la AEAT ha encontrado un mecanismo con el que podría pararla. Por eso, para todo aquel que compre una casa como vivienda habitual, no podrá desgravarse absolutamente nada para el I.R.P.F. (impuesto sobre la renta para las personas físicas).
Hay que hacer una anotación importante: la imposición de leyes nuevas no deroga las anteriores en caso de perjuicio al ciudadano, por lo que los que hubieran comprado una casa a treinta y uno de diciembre del año pasado, podrán seguir quitándose algo de la base imponible de Hacienda.
Por esto mismo, lo que más suele escucharse al hablar de un préstamo hipotecario es el término amortización anticipada (cancelación de parte de la deuda mediante una aportación extraordinaria), para poder llegar al límite máximo de la desgravación y, o bien disminuir la cuota mensual de los años siguientes, o bien disminuir el tiempo que se tarda en pagarla (generalmente se suele dar el primer caso).
Ahora bien, ¿qué es la novación? ¿Y la subrogación?
-Novación: modificación de las condiciones del contrato, de manera que establece nuevas obligaciones, extinguiendo o sustituyendo a las anteriores. En caso de la novación hipotecaria, es un documento público que modifica las condiciones del préstamo hipotecario, siempre que estén de acuerdo ambas partes.
Es muy importante este concepto porque suele producirse cuando los deudores del préstamo hipotecario posee condiciones desfavorables comparándolo con el mercado. Así, se pueden renegociar las condiciones frente al banco. Condiciones que pueden negociarse:
*Modificación del tipo de interés. Ejemplo, cambiar un interés variable a uno fijo.
*Cambio de índice de referencia. Ejemplo de un índice de referencia: EURIBOR
*Realizar ampliaciones de capital. Ejemplo: refinanciar la deuda.
*Implementar reducciones o ampliaciones en el plazo de amortización. Ejemplo: amortización anticipada.
Hay que tener en cuenta que estos cambios llevan una serie de gastos, que están fuera de las comisiones bancarias, como puede ser los gastos de notaría, tasación, registro de la propiedad… que tienen unos límites.
-Subrogación: operación de cambio de la hipoteca, que puede ser de dos tipos:
*Cambia la entidad financiera, con objeto de abaratar esa deuda a través de una disminución del tipo de interés, generalmente.
*Cambia el deudor, por ejemplo, porque se vende la propiedad, de forma que el comprador se convierte en el nuevo pagador del préstamo hipotecario.
De la misma forma que en la novación, esto acarrea una serie de gastos, como pueden ser los de notaria, registro y gestoría, a parte de la comisión de subrogación cobrada por la entidad.
Ana Chacorrén
JE-SIC
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