Hipoteca: préstamo y devolución

¿Qué es una hipoteca? En el lenguaje de calle, es un préstamo de una cantidad sustanciosa para comprar, casi siempre, una casa.

En términos financieros (o mejor dicho, bancarios), el préstamo hipotecario tiene dos factores:

1.Préstamo-> cesión de dinero durante un periodo de tiempo.

2.Hipotecario-> bien sobre el que se realiza.

Actualmente ha habido mucha polémica, sobre todo con una sentencia judicial contra el BBVA. Para todo aquel que no esté enterado, la ley vigente establece que, si un banco no cobra una deuda (al que le han prestado ese dinero entra en mora), se quedará con el bien hipotecado, y atacará contra el patrimonio presente y futuro del moroso hasta que la deuda quede saldada.

La polémica ha surgido porque un juez dictó sentencia contra esta ley, argumentando que con la ejecución (venta por subasta, si lo vendía por debajo del valor de la deuda) era suficiente. Intentemos verlo con ojos críticos…

Primero, ¿de qué depende que las entidades de crédito den préstamos?

-Capacidad de pago: ¿puede la persona devolver el dinero que le dejan? Existe ese riesgo.

-Garantías: bien sea el inmueble (inmovilizado), salario, seguros, avales…

Segundo, ¿por qué se había considerado la banca española como la más solvente de todas? Aquí hay que meternos un poco en historia… Cuando estalla la crisis en Estados Unidos, más de un país tiene que intervenir y nacionalizar a sus propios bancos, mientras que en España, durante estos dos años de crisis que llevamos ya (empezando el tercero), no se había puesto un solo euro del Estado. Ahora, la cosa es distinta… El miedo de que España pueda quebrar ha hecho que la desconfianza en su sistema financiero se tambaleara, impidiéndole el crédito.

Eso, además de que la crisis española ha sido inmobiliaria (España construyó más pisos que Alemania, Francia e Italia juntos…) ha incrementado ese riesgo y, por tanto, el miedo, de forma que como no pueden conseguir financiación internacional, se dedican a cogerla mediante sus clientes, a tipos de interés muy elevados (cuando estás pagando los depósitos de los clientes –o plazos fijos- al 4% y los préstamos están al 2,5%... el banco pierde dinero), pero lo cierto es que la banca española necesita liquidez, y por eso se ve obligada a hacerlo.

Así que la pregunta que se hacen ellos es, ¿por qué si presté 200.000€ para comprar una casa que ahora vale 140.000, y me deben a mí 170.000… voy a perder 30.000€? Y más importante, ¿voy a prestar a alguien que no me lo puede devolver?

Tercero, ¿en qué se diferencian las garantías de Estados Unidos a las españolas?

-USA: si no puedes pagar, el banco se queda con el piso. FIN.

-España: si no puedes pagar, se saca a subasta tu piso. Si lo vendes por más, abonas la diferencia (el banco solo quiere cobrar el dinero que es suyo), si se vende por menos, deberás hacerte responsable con tu propio patrimonio hasta que pagues el último céntimo.

Esa diferencia hace que un americano comprara una casa porque casi le estaban suplicando que lo hiciera, mientras que un español… debe atenerse a las consecuencias de sus propias decisiones.

En mi opinión, se han hecho cosas mal, y todos han sido culpables, para qué negarlo. Por un lado, el constructor, que se endeudaba y vendía el ladrillo a precio de oro. Por otra parte, el ciudadano que quería vivir por encima de sus posibilidades pidiendo préstamos para una o dos casas. El banco, por ver una forma fácil de enriquecerse (total, los pisos se estaban revalorizando, ¿no?), y por último, el Banco de España, por no hacer un seguimiento más exhaustivo mediante sus auditores.

Con Basilea II se hablaba de un core capital del 6%. El core capital es el dinero que el banco debería tener, por así decirlo, en sus arcas, para poder hacer frente a sus deudas. Su hucha. Cuanto más riesgo, más dinero en la hucha que no se puede mover… Ahora, con Basilea III, ha subido a un 8%.

Sumemos información:

-Más provisiones, por si ocurre algo malo y un cliente no me paga, poder sacar dinero de la hucha sin sufrir pérdidas.

-Liquidez (conseguir que me presten dinero, ya sea por ampliaciones de capital en el IBEX35, por depósitos, préstamos interbancarios –entre bancos-, etc…) para poder darle a mis clientes el dinero que me soliciten.

Si se ve al banco como una empresa, tienes que pensar que debería dar beneficios. Además, hay que tener en cuenta también otra cosa. En los bancos se guardan los ahorros de todo ciudadano de un país… ¿Por qué deberían pagar los que tienen un dinero ahorrado porque otros no paguen sus deudas?

La polémica ha surgido por esto, al igual que por el dinero que ha metido el Estado y el FROB. Muchos han dicho que los bancos siempre tienen suerte, que no dejarán de cobrar, y que sino el Estado les dará dinero para que saneen sus cuentas.

Bueno, se debería pensar que el dinero que les deja el FROB, por ejemplo, son unos préstamos que tienen que devolver al 7%, por lo que no es exactamente gratis, además de tener que cumplir un montón de características bastante rígidas… El dinero, para las entidades de crédito, tampoco es gratis. Ponte en su situación, ¿darías créditos? ¿Darías hipotecas? O, en cambio, ¿te dedicarías a intentar cobrar primero lo que tienes pendiente para poder dejar más?

Sé que ha quedado un poco abierta, así que la próxima entrada intentaré completarla con un par de términos que son importantísimos en este tipo de préstamos: la novación y subrogación.

Ana Chacorrén

JE-SIC